Bénéficiaires d’un pacte de préférence soyez prudents : votre silence peut jouer en votre défaveur 

Louise Huber Droit commercial

Dans une affaire, un locataire avait conclu un contrat de bail commercial assorti d’un pacte de préférence. Un tel pacte est un contrat par lequel un promettant s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui s’il décide ultérieurement de contracter.  

Suite à la cession de ce local au profit d’un tiers en violation du pacte, le locataire a agi en nullité de la vente. Il contestait avoir renoncé à ce pacte. Il a fait valoir qu’il ne pouvait se déduire de son silence qu’il s’abstenait à s’en prévaloir.  

La Cour d’appel a considéré au regard des éléments du dossier qu’un locataire informé de la vente de son local commercial, qui continue de régler ses loyers au nouveau propriétaire bailleur, ne peut se prévaloir de son pacte de préférence deux années plus tard.  

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt rendu par la Cour d’appel confirmant ainsi sa jurisprudence, considérant que ces éléments de faits permettaient de caractériser une renonciation tacite, certaine et non équivoque du locataire, à se prévaloir du pacte de préférence (Cass., Civ. 3e, 3 nov. 2011, n°10-20.297).  

En matière de pacte de préférence, la prudence est de mise : l’inaction du bénéficiaire du pacte peut lui être préjudiciable.  

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(Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 février 2022, n°21-10.527) 

Le VRAI du FAUX : votre locataire ne respecte pas ses obligations, que faire ? Qu’espérer du projet de loi « anti-squat » visant à protéger les logements contre l’occupation illicite soumis à l’assemblée nationale fin novembre ?

Louise Huber Droit commercial
  1. Pendant la trêve hivernale, je ne peux rien faire.

FAUX. Si l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution empêche de procéder aux mesures d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, vous pouvez mettre cette période à profit pour obtenir une décision de justice indispensable pour pouvoir agir contre votre locataire indélicat, d’autant que la loi prévoit d’incompressibles délais procéduraux.

  1. Il est nécessaire de respecter un délai de deux mois à compter du commandement de payer pour engager une procédure d’expulsion.

VRAI en principe. Il existe néanmoins des cas où ce délai peut être raccourci. En cas de non production de l’attestation d’assurance habitation par votre locataire ce délai est ramené à un mois.

  1. A partir du moment où j’engage la procédure, je peux demander une audience rapidement pour obliger le locataire à respecter ses obligations.

FAUX. Votre avocat peut certes assigner rapidement après l’expiration du délai consécutif au commandement de payer, mais il lui faudra respecter un délai d’au moins deux mois entre la date de l’assignation et la première audience afin que l’huissier mandaté puisse notifier l’assignation à la préfecture afin de saisine de l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

  • Le projet de loi devrait permettre en cas d’adoption de réduire ce délai à un mois.
  1. A partir du moment où le juge rend la décision d’expulsion, je peux expulser mon locataire sans délai.

FAUX. Après avoir reçu la décision du tribunal, il faut faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux. Ce commandement fait courir un délai de deux mois pour que l’occupant des lieux puisse les quitter de son propre chef. A l’expiration de ce délai seulement les mesures d’expulsion à proprement parler peuvent être initiées. Le juge peut dans de rares hypothèses réduire ou supprimer ce délai de deux mois. A noter que le délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. Le juge peut également octroyer des délais de 3 mois à 3 ans. Votre avocat peut argumenter pour vous pour limiter les délais de grâce accordés par le juge à votre locataire.

  • Le projet de loi suggère de limiter la faculté du juge d’octroyer des délais de 1 mois à un an.

Votre locataire abuse de votre patience et met en péril l’équilibre de votre investissement locatif ? N’hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations à l’adresse Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Handelsvertreter in Frankreich: Folge der Verletzung der Treuepflicht im Rahmen eines Handelsvertretervertrags, Beendigung des Handelsvertretervertrags ohne Ausgleich

Louise Huber Droit commercial

Das französische Handelsgesetzbuch sieht vor, dass der Handelsvertreter, im Falle der Beendigung seiner vertraglichen Beziehungen zum Unternehmer, Anspruch auf eine Ausgleichszahlung als Entschädigung für den erlittenen Schaden hat. Der Handelsvertreter verliert seinen Anspruch auf Ausgleich in Fällen wie die grobe Fahrlässigkeit.

Im vorliegenden Fall, der dem französischen BGH ("Cour de cassation") zur Prüfung vorgelegt wurde, stand im Handelsvertretervertrag eine Klausel, die wie folgt lautete:

"Jede Änderung, die dazu führt, dass Herr Y entweder die Leitung der Gesellschaft oder die Mehrheitsbeteiligung an ihr verliert, muss dem Auftraggeber spätestens vier Monate vor dem Eintreten der Änderung zur Genehmigung vorgelegt werden. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung gilt als schwere Verfehlung des Handelsvertreters, die zu einer rechtmäßigen Kündigung des Mandats berechtigt."

Die Gesellschaft hat den Auftraggeber über die Kündigung ihres Geschäftsführers nicht informiert.

Die bloße Tatsache, dass dies im Vertrag festgelegt wurde, führt nicht unbedingt dazu, dass ein Verstoß als schwere Verfehlung eingestuft wird; das Gericht verfügt diesbezüglich über einen gewissen Ermessensspielraum.

Das Berufungsgericht entschied auf der Grundlage der für vertragliche Beziehungen unerlässlichen Treuepflicht.

Das Berufungsgericht leitete daraus ab, dass die Handelsvertreterin gegen ihre Treuepflicht, die für das Mandat im gemeinsamen Interesse unerlässlich ist, verstoßen hatte, und folgerte daraus, dass sie eine schwere Verfehlung begangen hatte, die den Abbruch der Geschäftsbeziehungen rechtfertigte und ihren Vertragspartner von der Zahlung der Ausgleichszahlung befreite. 

Der Kassationshof billigte diese Entscheidung und erinnerte bei dieser Gelegenheit daran, dass die Verpflichtung zur Loyalität und Information im Rahmen des Handelsvertretervertrags von entscheidender Bedeutung ist.

(Cass. com. 29. Juni 2022, Nr. 20-11.952)